今日は「フィリピン・セブで土地（不動産）を買うための基礎知識」についてです。
私が土地探しを始めたことは以前お話しました。今はまだ具体的な話ではなく、ざっと見て回っているといった感じですが、最低限必要な知識と情報は持っておいて損はありません。
少し古いですが、２０１２年に国土交通省による委託調査でアジア諸国の不動産取引などに関する調査がホームページで公開されています。
なによりもまずフィリピンでは外国人は土地を所有できません。その上で、どのようにしたらよいか、また、フィリピンならではの事情なども参考になります。
外国人のためのフィリピン不動産関連法制度のまとめ
この項目の内容は、国土交通省HPの「建設・不動産企業の国際展開支援施策」ー「アジア諸国の不動産取引制度及び不動産流通システムの実態把握に関する調査検討業務」報告書（2012年）の内容を整理してまとめ、私の感想を加えたものです。（以下「調査報告書」という）
※「→【○○○】」は内容についての私のコメント及び参照リンクなどです。
不動産の定義
不動産の一般の分類としては、次のものがある。土地、一戸建、コンドミニアム（マンション＝区分建物）､タウンハウス（コンクリート長屋）等。
土地
「1987 年フィリピン憲法」により土地の所有は、フィリピン国籍を持つフィリピン市民にのみ許される。この場合フィリピン市民とは、フィリピン国籍を持つフィリピン人個人、もしくはフィリピン国籍を持つフィリピン人が資本の 60%以上を所有するフィリピン法人を指す。
外国人・外国企業が直接所有できる不動産は、コンドミニアム、またはコンドミニアム扱いとなっているタウンハウスに限られる。
土地所得に対する外資規制が国内への投資を阻害しているとして批判する意見があり、規制緩和のための各種法案が国会に何度も提出されているが、いずれも憲法違反と判断され廃案になっている。
→【外国人は土地を所有できないというのは、植民地であったフィリピンの歴史的な背景もあります。ネット上では「外国人配偶者は取得できる」という情報も見たことがありますが、登記所が登記簿の付記で外国人配偶者名を記載するケースがあるようで、法律的には何ら効果はありませんので注意が必要です。】
建物
「フィリピン市民法」では、土地に接して建てられる構築物、設備等は不動産の一部とみなされるが、建物の所有権は土地の所有権と切り離すことができるので、建物部分については外国人・外国企業が100%所有することが可能である。
借地に住居を建てた場合、建物は外国人名義で登記ができるが、土地所有者の権利の方が強くなるので、注意が必要である。
→【法律上は、土地を借りてその上に建物を建てることは可能ですが、日本と同様に、建物の譲渡、増築などの場合や更新時のトラブルなどもありえますので、契約書時に十分内容を検討する注意が必要です。】
コンドミニアム
「コンドミニアム法」では、外国人による土地の所有はできない（土地について所有できるのは共有権利のみ）が、コンドミニアム（集合住宅）の建物部分 40%相当については外国人が所有できる。
→【購入したコンドミニアムは自己所有と同じように売買等ができます。法律上は、新築、中古を問わず、法律上は外国人オーナーが半分以上いるようなコンドミニアムは違法ということになりますね。】
外国人出資会社または土地保有会社による土地所有
一般の土地または土地付家屋については、（フィリピン人が株式の 60％以上を保有する）現地法人を設立することにより、その法人名義とする事ができる。
現地法人名義にした場合の不動産の売却方法は、売却の際にはその法人ごと、つまり全株式を買主に譲渡することになる（買主がフィリピン人であれば、通常通り不動産売買契約も選択できる）。
その法人が保有した土地は「重要な営業資産」にあたるのでその譲渡には 2/3（66％）の株主の賛成が必要であり、40%外資があれば、これを回避することができる。
→【会社設立にあたっては本文中にあるように、フィリピン人パートナーとの間のトラブルを避けるため、パートナー選定の際には注意が必要です。
なお、フィリピンでは２０１９年の法改正で従前の「取締役の数が5名以上15名以下、取締役の過半数はフィリピン居住者」という規則が、15名以内という制約だけとなり、これまで禁止されていた一人会社（One Person Corporation:OPC）の設立が許容されました。しかし、「外国籍を有する人の場合、特定の事業活動に関するフィリピンの国籍規制の遵守を前提として、OPCの設立が認められる場合があります。（黒田法律事務所HPより）」とありますので、現在の取締役の構成を無条件で変えられるものではなく、また、株式の外資規制は優先されます（土地保有会社だと外国人は40％まで）ので注意が必要です。】
アンチ・ダミー法
何らかの操作によって実質的に土地の所有権を確保しようとする行為を防止するためにアンチダミー法が設定されている。これは、ダミー（名目だけ）のフィリピン人を用いて実質 100%の土地所有を果たそうという操作（投下資本（金銭）は外国側から出ており、フィリピン人は名称のみ貸す）などの行為を禁止するものである。
→【これは外資規制のある一般の株式会社等においても適応される法律です。アンチダミー法の効果を高めるため、ダミーとなったフィリピン人が告発した場合は報奨金が支払われます。また、この仲介業を行っているビジネスは違法であり、摘発された場合のリスクや、また、直接行った場合でもダミーとなったフィリピン人との関係悪化による告発や、トラブルが生じるリスクがあるので注意が必要です。】
リース（賃貸借）
大統領令第 471 号は、外国人または外国企業による私有地のリース期限を 25 年、その後の更新を 25 年と定めている。
なお、共和国法第 7652 号（外国投資家リース法）は、投資目的のみに利用される土地のリースに関して、大統領令第 471号よりも長いリース期限（リース期限：50 年、更新：25 年）を定めている。
リース権は登記が可能で、譲渡もできる。リース料を先払いすることで、土地を保有する際のキャピタル・ゲインの帰属（フィリピン人側の６０％分）についての紛争を回避することができる。
外国人が不動産取引を行った場合に発生するトラブルの典型は、契約解除の際の賃料支払についての紛争である。
→【土地の所有にこだわらなければ、長期リースという選択肢もあります。一般的に土地や建物の賃借料の設定は日本より高いといわれており、日本に比べるとかなり高い物価上昇分も考慮する必要があります。また、調査書の本文に書かれているように「長期リース契約による場合は、契約解除の要件などのトラブルが多い」ことから契約内容を検討する必要があります。】
不動産の登記
「フィリピンには不動産の登記制度があり、土地および建物のそれぞれが登記対象だ。不動産に対して賃借権や抵当権が設定されている場合は、登記簿に記載することで権利の保全ができるようになっている。ただ、場所によっては登記簿が整備されていない土地もある。こうした土地の場合、固定資産税の申告書は土地の所有権の証明となる。」（坂本直弥（2012）「フィリピンの事業環境」『フィリピン進出 完全ガイドブック』第 4 章カナリア書房）
登記の専門家は不動産鑑定士である。不動産に対して賃借権や抵当権が設定される場合は、登記簿に記載することで権利の保全ができる。
→【メトロセブ内の地域であれば、一応登記制度は適用されていると思われますが、登記に関するトラブルは聞いたことがあります。
土地購入にあたってはなにより登記の確認が重要です。登記を所管しているのは土地登記庁（LRA：Land Registration Authority）です。登記簿のチェックのガイドラインも出していますが、弁護士などの専門家にチェックしてもらう方が良いのではないかと思います。「land title」は土地所有権ですが、よく「きれいなタイトル」という言い方をします。
市街地もそうですが、特に郊外は登記自体がどうみても間違っているというケースもあるようです。測量もしっかり行い、隣接する土地所有者と後々トラブルにならないようにしたほうがよいようです。
この調査報告書は実務の手引書ではないので不動産購入から登記までの手続きについてはあまり触れられていません。英文では多くの情報がありますので、基本的な知識を身に着けておく必要があります。私もその段階になったら具体的な内容についてお話できればと思っています。
不動産取引の資格
不動産取引業者は、カレッジで単位の修得が必要である。また、そのうえで、試験を受け「Licensed Real Estate Broker examination」の合格証が必要である。また免許は３年毎に更新が必要とされ、「CPE program」を受講しなければならない。
ライセンスを持たない業者が取引をするのは禁じられているが、運用は地域によって異なり、ライセンスを持たない業者でないと開発できない地域も多くあるため、法律上は違法な業者がかなり取引に関与している。（※2012年時点）
→【コンドミニアムのような不動産を購入する場合はブローカーを通す場合が多いと思いますので注意が必要です。】
不動産業に対する規制と消費者保護
2009年に制定された「Philippines Real Estate Service Act」 に基づき、不動産サービス業の資格認定登録制度が創設され不動産業免許基準は極めて厳しく規制されている。
資格認定区分としては、(1)不動産仲介業者、(2)不動産評価士、(3)不動産コンサルタントがある。この資格認定者の国籍条項は、フィリピン国籍所有者に限定されている。
無免許で不動産業を営んでいる場合は、罰金、禁固、またはそれらの併科が課せられる。しかし、厳しい取締りのある地域もあるが、場所によっては、ライセンスをもたないブローカーが土地取引に関与している例も多く、脱法行為や法改正で原則が歪められるケースもあるようである（2012年時点）。
→【上記の通り、不動産仲介業（ブローカー）には許可が必要です。コンドミニアムなど契約まで委託するのであれば資格を確認するなど十分注意が必要です。】
→【関係リンク】
「Philippines Real Estate Service Act」の条文は、フィリピンの法令関係サイト「The LAWPHIL project」内に掲載。（オフィシャルではなく非営利団体による運営）
「Housing and Land Use Regulatory Board: HLURB（住宅・土地利用規制局）」←リンク切れ
「Professional Regulation Comission」（規制を統括している政府機関）
【不動産業者で組織する代表的な団体のリンク】
・ REBAP-Real Estate Brokers Association of the Philippines（ホームペー）
・ PAREB-Philippine Association of Real Estate Board（ホームページ）
・ NREA-National Real Estate Association（ホームページ）
売買時にやり取りされる情報
不動産仲介手数料の負担は法律に定めはなく、売主・借主どちらかのみが負担するのが一般的な商慣行となっているが双方が負担してもく、仲介報酬の上限を定める規定も存在しない。
賃貸の場合の手数料は一般的に約 1 ヶ月分の家賃である。
売買契約の場合の手数料は成約価格の 5%であるが、1000 万ペソ（2 万米ドル）以上の取引の場合には、割引交渉の余地がある。
この手数料は明示され、この情報から成約価格を知ることができるので、納税等の証拠として使われることもある。
売手と買手が共謀して成約価格を過少に申告する場合、ライセンスをもったブローカーは裁判所に告訴することもできる。（本当の契約価格に見合った手数料を請求するため）
「個人が個人から購入した場合の不動産所有権名義変更書類」の一覧は次のとおりである
（法人名義の場合、若干異なる）
・Deed of Sale（売渡証書）
・Title（所有権証書）
・Documentary Tax Receipt（印紙税納税証書）
・Capital Gain Tax Receipt（キャピタルゲイン税納税証書）
・BIR Tax Clearance（国税納税証書）
・Realty Tax Clearance（不動産税納税証書）
・Tax Declaration（固定資産申告書）
・Tax Clearance（地方税納税証書）
・その他
→【フィリピンの弁護士情報サイト ATTORNEYS of the PHILIPPINES】では不動産契約書のひながたが公開されています。「Philippine Legal Forms: Contract To Sell」←リンク切れフィリピンでは英語での情報が多く検索しやすいので他国と比べて調べやすいと思います。調査報告書では「売買契約の場合の手数料は成約価格の 5%」とありますが、「GlobalPropertyGuide」では「不動産業者の手数料は、通常、不動産価格の約3％から5％」とあります。】
統合データベース
日本では政府が指定した団体が管理し、登録を行った不動産業者だけが使用できるレインズのようなデータベースが存在する。マレーシアにも会員だけが見られる、民間団体が管理するデータベースが存在する。一応、民間団体が管理する「MLS Philippines」が存在する。すべての免許事業者がデータベースを閲覧することができる。買い手や売り手は閲覧できないようである。
フィリピンでは、インターネットの不動産情報はまだ発達していない。住居を賃貸するようなケースでは、不動産屋を通じていくつかを内覧して、気に入った家の大家または代理人と個別交渉した上、契約することになる。
→【上記のように賃貸の場合はネット（フェイスブックグループがよく使われます）や新聞（市街地）で探すか、知り合いのつて、現地に足を運んで探すケースが主流です。土地も郊外では「For sale」という看板が掲げられている空き地をよく見かけます。
→【関係リンク 「MLS Philippines」】←リンク切れ
税制
→【詳細は「調査報告書」本文参照のこと】
※税金に関してコメントを頂いていますのでそちらもご覧ください。
その他注意すること（２つのウェブサイトから）
下記の1から５は、黒田法律事務所事務所のＨＰ「知っておこうフィリピン法」「第42回 フィリピンでの不動産購入」、７以降は「LIFULL HOME’S」の「土地購入において事前に知っておきたい注意点」（これはフィリピンではなく日本国内向けです）による不動産購入における注意事項を参考にさせていただきました。中身はそれぞれのサイトを御覧ください。それぞれの項目に関しての私のコメントを記載しています。（タイトルの文言を修正したり、一部抜粋するなどしています。）
１ 取引相手が真の所有者であるかの確認
「調査報告書」にあるように、ブローカーやエージェントを介した場合、詐欺というケースも多くあります。交渉相手、代金の支払い相手が本当に土地所有者本人であるか確認が必要です。フィリピンも不動産の共有が認められているので共有者の同意を確認する必要もあります。
２ 登記簿の確認
「調査報告書」にあるように、コピーだと偽造され、複数存在している可能性もあります。所有者がコピーした権原証書を信用せず、登記所に保管されている原本を確認する必要があります。ちなみにタクシー・フランチャイズ購入の場合は、契約相手の身元を確認した上でも、契約を交わした上、「OR・CR」という日本で言えば車検証のような重要な書類の原本と、車両本体（車両付きフランチャイズの場合）と引き換えでないと代金は支払いません。注意深さが必要です。
３ 不動産に対する抵当権等の確認
「調査報告書」にあるように不動産に設定された先取得権、抵当権、その他負担の有無の確認が肝要です。不動産のような大きな取引は後からトラブルになって裁判沙汰になる可能性も考えて、弁護士に頼むのがよいと思います。
タクシーの場合は特に付き合いのある弁護士がいなくともビジネスは可能ですが、私の場合は会社の設立からビジネス関係に強い弁護士に頼みました。弁護士によって専門や得意不得意はありますが、フィリピンでは何につけても信頼できる弁護士を見つけておくことは大事なことです。
４ 固定資産税が納付済みであるかどうかの確認
前所有者が固定資産税の未納分があるとなると面倒です。役所はお金の取り立てに関しては、きっちりとした仕事をします。タクシービジネスでも、前のオーナーが本来やっておかなければならなかった手続きを怠っていて、もめたことがありました。それ以降はチェックを厳格に行うとともに、書面でアグリーメント（申し合わせ）を作って責任の所在を明確にすることにしました。
5 登記方式の遵守
フィリピンは登記がいい加減である。といっても、やはり自分の分はしっかりと登記手続きを行わなければなりません。黒田法律事務所のコラムでも「フィリピンでの不動産取引は、一般人にとっては特に、複雑で難解なものとなるでしょう。そのため、各段階で助言してくれる弁護士や不動産コンサルタントのサービスを受けることをおすすめ致します。」とあるように、信頼できる専門家に頼むことが肝心です。
＜以下は日本のケースで、有名なサイト「ホームズ」の「土地購入において事前に知っておきたい注意点」からですが、フィリピンでも共通するものも多くあります。＞
6 地盤が丈夫かつ災害に強い土地であるか
私はセブに来て大きな地震を感じたことはありませんが、（たまに小さな地震はあります。）フィリピンは環太平洋火山帯に位置する地震国です。
- 「世界の地震分布地図」
- 国土交通省 関東地方整備局 HPから
- https://www.ktr.mlit.go.jp/bousai/bousai00000127.html
7 境界線がはっきりしているかどうか
これも「調査報告書」にもあるように測量も含め、境界線を確認しておくことが必要です。
8 家が建てられる土地か、また、建築条件を確認しておくこと
私の探している場所は大丈夫ですが、海岸から一定の距離は土地の購入や建築ができないなどローカルな規定がある場合もあるので注意が必要です。将来ビジネスを考えている場合も学校の近くには規制があったりするのでしっかり調べる必要があります。フィリピンの建築条件はよくわからないので今後調べたいと思います。
9 周りの環境などを調べておく
「周りの環境」で思い浮かべるのはまず騒音です。2度目に引っ越した家は、毎日のように近所で朝から巨大スピーカーから大音量で音楽が流れていました。まあ、こういった環境は購入後に変わることもあるので限界はありますが…。
10 土地の形がいびつ
いままで見た土地ではいびつなところはなかったですが、傾斜地と木がたくさん茂っている土地はありました。整地の費用を見積もらなければなりません。あとは公道から私道を通らなければならない土地がいくつかありました。エージェントに聞くと「大丈夫！」というのですが、購入検討に入る場合は要確認です。
11 周囲より低い位置に土地がある
これは 6 と同様に土地自体のチェックです。今住んでいる家は年に数回床上浸水します。とにかくスコールであっという間に水かさが増えていきます。平時だとなかなか想像がつかないですが、よく周囲の地形をみる必要があります。日本だと「池」や「沼」「沢」「津」など漢字に「サンズイ」が入っていたり、「川」「堤」「谷」という字から昔の地形が推測できたり、古地図を購入したり、最近はネットでも見ることができますが、フィリピンだととりあえず周りに長く住んでいる人に聞くくらいでしょうか。
12 土地の前の道路に消火栓
そういえば消火栓ってあるのだろうか？もちろん消防車はみかけますし、セブは火事が多いですからあるはずですが今まで気が付きませんでした。ロックダウンが解除されたら近所を探してみよう。
あとは、今まで見に行った土地で結構いい場所なのだけれど、境界線にある隣の敷地の壁がコンクリートで、高さが２階建ての屋根位の高さがあって見た感じ老朽化していました。ちょっと怖いですね。日本でも昨年、小学校のブロック塀が地震で倒壊して投稿中の女児が死亡した事故がありましたし。
あとは、電気・水道にインターネットというインフラの状況は確認しなければなりません。下水道は、セブ市街地は完備していますが私が探しているのは郊外なので無いかもしれません。
名義
「調査報告書」にあるように外国人名義では土地は購入できません。私の場合はフィリピン人配偶者がいるので妻名義でしたら購入できます。土地は妻名義、建物は自分名義ということも法律上は可能です。
私の場合、購入資金については銀行にローンを相談しようと思っており、その場合はビジネス目的で会社名義となるのかなと考えています。
〔配偶者名義で土地を所有した場合のリスク〕
- 配偶者の一存で売却することができる
- 配偶者と離婚（法的無効手続き）した場合
- 配偶者が死亡した場合（親族が所有権を主張した場合、土地所有権のない外国人配偶者の相続に関しては不明確）
↑（追記 2020年11月9日）相続についてコメントを頂きましたのでコメント欄をご覧ください。なお、以下のサイトもご参照ください。「憲法第12条第3項及び第8項は、個人による土地所有権をフィリピン人と元フィリピン人に限定していることで知られているが、同条第7項では、外国人が法定相続によって土地を所有することを認めている。」 と法定相続分の所有が認められています。「Can a foreigner inherit land in the Philippines?」（リンク切れ）（LAWYERS IN THE PHILIPPINESから ）
参考：「1987年フィリピン共和国憲法–第12条」（政府ＨＰから）
また、以下のサイトにも相続税や相続に関する情報が記されています。
「 Inheritance tax and inheritance law in Philippines」（GPG:Global Property Guideから）
